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Änderungen durch das JStG 2022 im Immobilienbereich

Am 20.12.2022 wurde das Jahressteuergesetz veröffentlicht, welches einige Änderungen zugunsten der Steuerpflichtigen mit sich bringt, die erwähnenswert scheinen.

1. Lineare Gebäudeabschreibung
   
   Die linearen Abschreibungen für Wohngebäude werden für solche, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 % betragen. Bislang waren hier die üblichen 2 % abzugsfähig.
   
   Zur Förderung des Wohnungsbaus gab es in der Vergangenheit nicht nur bei selbstgenutzten Immobilien immer wieder entsprechende Förderungen über höhere bzw. Sonderabschreibungen. Hier ist insbesondere die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 zu nennen, die zwar nur für Neubauten bis 2004 in Anspruch genommen werden konnte, uns aber natürlich noch begleitet. In der Spitze konnten hier bei Wohngebäuden bis zu 7 % in den ersten Jahren angesetzt werden. Ob die Anhebung der AfA um einen Prozentpunkt tatsächlich ausschlaggebender Anreiz für Investoren ist, bleibt abzuwarten. Eine Angleichung an Betriebsgebäude ist dennoch erfreulich. Wichtig: Bei Anschaffung von Bestandsimmobilien gilt der erhöhte Abzug nicht. Für kreditfinanzierte Neubauten kann sich aber der Vorteil entscheidend auswirken. Bei Bedarf, sprechen Sie uns an.
   
   
2. Sonderabschreibung für die Herstellung neuer Mietwohnungen
   
   Der Gesetzgeber hat in seinem Bestreben mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, seit 2019 die Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Ursprünglich sollte sie bis einschließlich 2022 gelten. Die Neuregelung gilt nun bis 2026 (Bauantrag oder entsprechende Bauanzeige). Neu ist, dass die Voraussetzungen an die Wohnung zukünftig an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt sind. Zudem werden die einzuhaltende Baukostenobergrenze und die maximal förderfähige Bemessungsgrundlage verändert.
   
   
3. Besteuerung von Photovoltaikanlagen
   
   Wer eine Photovoltaikanlage betreibt, erzielt damit grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Bereits rückwirkend ab 01.01.2022 gilt der neu eingeführte § 3 Nr. 72 EStG:
   
   „Steuerfrei bleiben (...) die Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb
   
   a) von auf, an oder in Einfamilienhäusern (einschließlich Nebengebäuden) oder nicht Wohnzwecken dienenden Gebäuden vorhandenen Photovoltaikanlagen mit einer installierten Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister von bis zu 30 kW (Peak) und
   
   b) von auf, an oder in sonstigen Gebäuden vorhandenen Photovoltaikanlagen mit einer installierten Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister von bis zu 15 kW (Peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit, insgesamt höchstens 100 kW (Peak) pro Steuerpflichtigen oder Mitunternehmerschaft. Werden Einkünfte nach § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 erzielt und sind die aus dieser Tätigkeit erzielten Einnahmen insgesamt steuerfrei nach Satz 1, ist kein Gewinn zu ermitteln. In den Fällen des Satzes 2 ist § 15 Absatz 3 Nummer 1 nicht anzuwenden.“
   
   Durch die Neuregelung mit der vollständigen Steuerfreistellung kleinerer und mittlerer Anlagen schafft der Gesetzgeber vor allem Vereinfachungen bei der „Buchführung“ solcher Anlagen und sorgt für Rechtssicherheit. In den letzten Jahren konnte dann noch für bestimmte Anlagen unabhängig von tatsächlichen Zahlen „Liebhaberei“ auf Antrag unterstellt werden. Wichtig: Die Anwendung des § 3 Nr. 72 EStG ist kein Wahlrecht. Auch ist bei neuen Anlagen ab dem 01.01.2023 der neue Umsatzsteuersatz in Höhe von 0 % anzuwenden, welches die Inanspruchnahme von Vorsteuern möglich macht, ohne Umsatzsteuer auf erzielte Umsätze zahlen zu müssen. Eine echte Erleichterung für Betreiber.
   
   
4. Änderungen im Bewertungsgesetz
   
   Es werden insbesondere die Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Wertzahlen für das Sachwertverfahren (§ 191 Satz 2 BewG i. V. m. Anlage 25 zum BewG) an das aktuelle Marktniveau angepasst. Dies wird vermutlich in einer Vielzahl der Fälle zu höheren Grundstückswerten für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer sowie der Grunderwerbsteuer führen.