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I. Wird erben unbezahlbar?

So fragt die Fachzeitschrift nwb vom 30.1.2023. Die Änderungen bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer durch das Jahressteuergesetz 2022 sind in den Fokus der Medien gerückt. Dabei geht es Steuerrechtsänderungen und ihre Auswirkungen in der Praxis.
Die jetzt gesetzgeberisch umgesetzten Änderungen des Bewertungsgesetzes basieren auf der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2006, nach der die damalige Erhebung der Erbschaftsteuer an Werte anknüpfte, deren Ermittlung insbesondere beim Grundvermögen nicht den Anforderungen des Gleichheitsgrundsatzes des Grundgesetzes genügten. In dessen Folge trat 2009 dann das Erbschaftsteuerreformgesetz in Kraft, das die Grundbesitzbewertung in enger Anlehnung an die Vorschriften der Verkehrswertermittlung grundlegend reformiert hat. Grundlage für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, deren Regelungen im Sommer 2021 an die Entwicklungen in diesem Gebiet angepasst wurden. Und mit den nunmehr vorgenommenen Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 wird wiederum das Bewertungsgesetz an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.

II. Kernaussagen zum Bewertungsverfahren

Die Grundbesitzbewertung muss einheitlich am gemeinen Wert als maßgeblichem Bewertungsziel ausgerichtet werden. Dem trägt die Änderung des Bewertungsgesetzes durch das JStG 2022 infolge der ImmoWertV 2021 Rechnung. Die Anpassung erfolgt in den nach den §§ 177 bis 198 BewG vorgesehenen Bewertungsverfahren mit Ausnahme des Vergleichswertverfahrens.

• Ertragswertverfahren (Liegenschaftszinssätze):
  Vorrangig anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze. Ersatzweise greifen die Liegenschaftszinssätze gemäß Bewertungsgesetz; diese orientieren sich an den aktuellen Marktverhältnissen.
  
  
• Ertragswertverfahren (Bewirtschaftungskosten):
  Der pauschale Ansatz der Bewirtschaftungskosten auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete wird aufgegeben. Der Ansatz wird durch eine differenzierende Ermittlung u.  a. nach den Kriterien der Wohnnutzung und gewerblichen Nutzung ersetzt.
  
  
• Sachwertverfahren (Regional- und Alterswertminderungsfaktor):
  In Anlehnung an die Verfahrensweise der ImmoWertV 2021 werden die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes mit einem Regionalfaktor und anschließend mit einem Alterswertminderungsfaktor multipliziert, um zum Gebäudesachwert zu gelangen.
  
  
• Sachwertverfahren (Wertzahlen):
  Zwecks Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts mittels Wertzahl sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren anzuwenden. Ersatzweise erfolgt der Rückgriff auf die Wertzahlen mit Marktorientierung nach Maßgabe des Bewertungsgesetzes.
  
  
• Sonderbewertungen:
  Die Bewertungsverfahren bei Erbbaurechtsverhältnissen wurden in Anlehnung an die Regelungen der ImmoWertV 2021 neu strukturiert.
  
  
• Verpflichtung zur elektronischen Übermittlung von Feststellungserklärungen:
  Mit dem JStG 2022 wird die grundsätzliche Verpflichtung zur elektronischen Abgabe für Feststellungserklärungen nach § 153 BewG eingeführt. Die Einreichung von Erklärungen in Papierform ist zur Vermeidung unbilliger Härten möglich. Die elektronische Übermittlung der Erklärungen ist von der Fertigstellung komplexer Datenverarbeitungsprogramme abhängig und erfolgt zeitlich gestuft.